離婚と不動産

離婚は、夫婦で次の項目を話し合って、それを離婚協議書に定めて、お互いに判を押し離婚届を出すと成立になります。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築き上げた共有財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいい、名義に関わらず不動産の財産分与も2分の1ずつするのが原則です。しかし、家は、現金のように単純に半分ずつ分けることができないため、どのようにして財産分与すればよいのか迷います。

一番わかりやすい方法が、お家を売却して売却金額を2分の1ずつ分けることです。そうではなく、夫婦どちらかが所有したい場合もあります。

この場合、お家の価格を調べて、2分の1の現金（代償金）を相手に支払えば、自分のお家にすることができます。例えば、今のお家の価格が4,000万円の場合、相手に2,000万円の現金を払えば可能です。ただ、現実的に、相手方にまとめて現金で支払えるという方はほとんどいません。

財産分与の2分の1ずつというのは、基本的な考え方であり、夫婦の「合意」があれば自由に決定ことができます。そのため、必ず2分の1ずつしなくてはならないというわけではありません。そのため、住宅ローンが残ったまま家を財産分与するケースがあります。

住宅ローンが残っている場合、完済したら名義変更するというケースがあります。この場合、完済までの何十年も、住宅ローンの返済ができなくなったときのリスクを抱えなければなりません。

②-1.住宅ローンの名義は夫のままで妻が住み続ける場合

住宅ローンの名義は夫のままで、妻が家に住み続けるケースがあります。たとえば、夫が不倫して離婚に至ったケースなどでは、「夫が完済まで住宅ローンを負担し続ける」という取り決めをすることもあります。この場合、住宅ローンを完済したときには、家の所有名義を妻に移転する取り決め（離婚協議書や法的効力のある公正証書に必ず記しておく）をしておきます。完済前に所有者の名義を夫から妻に変えてしまうと、銀行から契約違反として、ローンの全額一括返済を求められる場合があるからです。

しかし、取り決めをしていたとしても、返済途中で元夫が経済的に困窮し、住宅ローンの返済ができないと判断されると、財産分与で妻が得た家は競売にかけられ、妻や子どもの住む家がなくなってしまうリスクがあるので注意が必要です。

②-2.住宅ローンの名義は夫のままで妻が連帯債務者か連帯保証人になっている場合

夫婦でお家を購入するとき、夫が住宅ローンの借入名義人となり、妻が連帯債務者や連帯保証人となるケースがよくあります。

連帯債務とは、1つの住宅ローンの借入契約において、債務者が複数になる形です。連帯債務にすると、夫と妻の収入を合わせて審査してもらえるので、単独で住宅ローンを組むよりも借入金額を増やすことができるというメリットがあります。連帯債務の場合、それぞれの債務者が住宅ローン全額の負債支払義務を負います。どちらがどれだけの分を負担する、という負担割合はありません。つまり、どちらかが支払えなくなっても、残りの1人が全額返さないといけません。

連帯保証とは、夫婦のどちらかが単独で借入をしますが、もう片方が「連帯保証人」として、支払いを保証する形です。連帯債務と違い、主債務者（メインで借りている人）は1人です。ここでは夫です。ただし、もう片方である妻がその支払いを保証しているので、主債務者が支払いをしない場合には、連帯保証人が返済をしなければなりません。

どちらも夫が住宅ローンの支払いを滞らせると、とたんに「全額の一括返済」を要求され、拒むことができないという重い責任を連帯債務者や連帯保証人である妻が負います。離婚するとき、妻が住宅ローンの連帯債務者か連帯保証人になっていたら、離婚後もこのような重い責任を背負い続けることになります。

夫が離婚後に住宅ローンを払わなくなったら、妻が代わりに一括払いしなければなりませんし、妻も変わりに支払うことができなかったら競売だけでなく、自己破産しなければならない可能性もあります。

②-3.売却しても住み続けたい場合はリースバックがおすすめ

離婚の場合、どちらかが子供と一緒に今の家に住み続けたいということもよくあります。売却する、売らずに住み続けたいと揉めるような場合は、リースバックを利用するというのも一つの手です。リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続けられます。

家やマンションをリースバックで売却して財産分与し、どちらかが子供と一緒に賃貸で住み続ければ、今の家で同じように生活することが可能です。

離婚に伴い、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移したいという相談もよくあります。しかし、住宅ローンが残っている場合は、基本的に名義変更ができません。住宅ローンを全額返済すれば、その後名義変更が可能です。離婚するからと言って勝手に名義を変更することはできず、銀行の承諾が必要になります。それは連帯債務者も連帯保証人も同じです。この場合、住宅ローンを引き受ける人が新たに住宅ローンを申し込み、今までのローンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるという作業をします。

具体的に言うと、例えば、夫の住宅ローンが4,000万円残っている場合、妻が銀行から4,000万円の住宅ローンを借りることができれば、夫名義の住宅ローンを全額一括返済することができます。そうすれば夫から妻への名義変更が可能です。銀行は、名義人（ここでは夫）を年収や勤続年数などの審査を行い、「返済できる」と判断して住宅ローンを貸しています。

夫名義で住宅ローンを組んでいるケースが多いですが、これを妻が家に住み続けるからという理由で住宅ローン名義を妻にしたいと思えば、妻にそれなりの年収や勤続年数が必要で、専業主婦やパート勤務では住宅ローンを貸してくれないのが一般的です。

なお、住宅ローンが残ったまま家を財産分与する具体的な方法としては、以下の4つがあります。

①負担付贈与（免責的債務引受）

②夫婦間売買

③現状維持

④売却